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Hauskauf-Vertrag - Alles was Sie wissen müssen
Kein Hauskauf kann ohne einen schriftlichen Vertrag bewerkstelligt werden. Es ist zwar grundsätzlich möglich Verträge mündlich oder sogar durch Stillschweigen zu schliessen, aber beim Kauf von Grundstücken sind bestimmte weitere Dokumente erforderlich, so dass die schriftliche Form zumindest in weiterer Folge notwendig ist. Es kann zwar mündlich zuerst der Kaufvertrag(meist ein Vorverkausvertrag) für den Hausbau geschlossen werden, aber die Eigentumsrechte werden erst gültig, wenn das Recht nicht mehr nur persönlich ist. Um das Recht objektiv gültig zu machen braucht man eben die Eintragung ins Grundbuch und diese braucht in der Schweiz schriftliche Dokumente.
Doch auch in anderen Bereichen ist der Kaufvertrag für ein unbewegliches Gut, also für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück, ein wenig besonders. In der Schweiz ist es zum Beispiel notwendig einen solchen Kaufvertrag notariell beglaubigen zu lassen. Die folgenden Gesetzesstellen belegen dies: Art. 657 Abs. 1 ZGB, Art. 216 Abs. 1 OR.
Doch darf man den Notar nicht einfach nur als teure Pflichtübung sehen. Als unabhängiger Verhandlungsbegleiter garantiert der Notar ein faires und rechtlich wasserdichtes Vorgehen. Sie können rechtlich kaum mehr geschützt sein, als bei der Anwesenheit eines Notars. Das gilt in jedem Falle, gleichgültig ob Sie als Käufer oder als Verkäufer auftreten.
Der Notar erbringt aber nicht nur die Dienstleistung der Sicherheit, sondern er hilft auch bei der Vertragserstellung und bei der Abwicklung bestimmter bürokratischer Hürden, wie zum Beispiel bei der Einreichung des Grundbucheintrages. Also kann man grundsätzlich sagen, dass es Sinn macht einen Notar aufsuchen zu müssen, vor allem bei einem grossen Projekt wie einem Haus.
Nun können wir uns dem Kaufvertrag selbst zuwenden. Eigentlich sollten zwar schon jedem die Bestandteile mehr oder minder klar sein, aber gerade bei den einzelnen Bestandteilen gibt es einiges zu erwähnen.
Der erste Bestandteil ist noch klar und betrifft nur die Vertragsparteien, sprich den Käufer und den Verkäufer.
Mit dem Käufer hängt aber direkt auch der nächste Vertragsbestandteil zusammen, denn es gilt das Eigentumsverhältnis zu klären. Die einfachste Möglichkeit hierbei ist ein einziger Eigentümer. Eine Sonderform dessen ist das so genannte Gesamteigentum, das bei Ehepaaren angewendet werden kann. In diesem Fall gibt es keine partielle Aufteilung des Eigentums und alles gehört jedem. Das führt uns direkt zum Miteigentum, bei dem jeder einen bestimmten Besitzanteil, je nach eingebrachtem Kapital besitzt.
Als nächstes wird im Vertrag das Kaufobjekt beschrieben. Für eine Immobilie gehört hierzu die Grundstücksnummer, die Ortsbezeichnung und die Gebäude- und/oder die Grundstücksfläche. Ein weiterer Inhalt, den man unter diesem Punkt sehr oft findet, ist der amtliche Verkehrswert und dieser bezieht sich direkt auf die Steuerabgaben, die mit dem Grundstück oder Immobilie zu tun haben. An diesem Punkt stellt sich oft die Frage, ob man den Verkehrswert geringer angeben soll oder nicht, um damit Steuern zu sparen.
Info Box: Der Kaufvertrag für ein Haus
- Muss schriftlich abgeschlossen werden
- Braucht für manche Prozesse einen Notar
- Ist gefolgt von einem Grundbucheintrag
- Darf über die Pflichtbestandteile hinaus praktisch unbeschränkt erweitert werden
- Stellt wie jeder Vertrag eine übereinstimmende Willenserklärung dar, die nicht einseitig gelöst werden kann.
Ein weiterer häufiger Vertragsbestandteil, vor allem wenn es um Grundstücke geht, sind die Servitute. Dabei handelt es sich um spezielle Rechte Dritter, die manchmal auf Grundstücken lasten können. Ein Beispiel hierfür wäre ein Wegerecht, das einem Dritten erlaubt, das Grundstück zu überqueren. Diese Servitute mindern den Wert des Grundstückes.
Weitere wichtige Punkte betreffen natürlich die Bezahlung. Unter diesem Punkt finden sich meist auch die Bestimmungen von Anzahlungen, Reuegeld(in der Regel die Einbehaltung der Anzahlung) und natürlich des Betrages und des Zahlungszieles. Es kann dabei ein Eigentumsvorbehalt vereinbart werden, der den Verkäufer absichert. Der Vertrag kann zum Beispiel regeln, dass der Besitz und damit das übliche Nutzungsrecht mit Schlüsselübergabe an den Käufer übergeht, aber der Eintrag ins Grundbuch und damit die Eigentumsübergabe erst mit vollständiger Bezahlung vollzogen wird.
Auf der anderen Seite können dem Verkäufer auch über den Vertrag noch einige Pflichten auferlegt werden. Zum Beispiel die Fertigstellung des Gebäudes bei einer Baufirma oder die Aufhebung jeglicher Pfandrechte Dritter können darunter fallen.
Als letzten wichtigen Bestandteil sei hier noch das Mietrecht erwähnt, da es doch sehr bedeutsam sein kann, ob man bestehende Mietverhältnisse mit Dritten einfach kündigen kann, oder ob diese Mieter noch einige Jahre in der gekauften Wohnung oder dem Haus verweilen können.
Abschliessend dürfen auch bestimmte übliche Klauseln, wie das Rücktrittsrecht, nicht fehlen um einen wirklich professionellen Vertrag vor sich zu haben.
Ein Vertrag kann natürlich noch um ein Vielfaches mehr an Klauseln beinhalten, alleine aus dem Grund, dass in der Regel bei Verträgen Inhaltsfreiheit besteht. Dies soll auch keine Anleitung dazu sein, einen guten Vertrag zu erstellen, bei einem derartig grossen Vorhaben sollte das immer eine Person machen, die ausgebildeter Rechtswissenschaftler ist, wie etwa ein Notar. Diese Auflistung sollte nur dazu dienen, sich selbst einen Überblick über einen Vertrag verschaffen zu können und wenn man ein gewisses Grundgerüst im Kopf hat, dann fühlt man sich oft schon wohler in der Anwesenheit des Notars.
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Zuletzt aktualisiert: 07.02.2010
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