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Immobilienbewertung - Baufinanzierung

Wenn man gerade eine Immobilie kaufen möchte und demnach die Frage des richtigen Preises auftaucht oder wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, steht immer die Frage der Bewertung an. Auch wenn Sie sich selbst ein Haus bauen und finanzieren, sollten Sie darüber Bescheid wissen, nach welchen Kriterien und Methoden das Haus später einmal bewertet wird, damit Sie bestimmte Investitionen richtig setzen.


Die Kunst der Immobilienbewertung ist in der heutigen Zeit auch schon zu einem eigenen Geschäftszweig geworden. Facility Manager haben nicht nur wegen der Hypothekenkrise, nach der alle Banken risikoreiche Objekte neu bewerten lassen, ein mehr als volles Auftragsbuch. Viele Manager und Geschäftsführer haben festgestellt, dass die Immobilie ein sehr wichtiger Teil ihres Erfolges ist und diese Erkenntnis lässt sich auch auf das private Heim übertragen, denn irgendwann im Laufe seines Lebens wird das eigene Heim bestimmt bewertet und dann geht es um bares Geld und darum wie geschickt man finanziert und investiert hat. Es ist also keinesfalls ein Fehler ein Gespräch mit jemandem vom Fach zu starten, denn das kann einige Jahre einen grossen Gewinn bedeuten. Hier nur ein paar kurze Tipps.

Es muss natürlich vorne weg gesagt werden, dass es immer verschiedene Bewertungsverfahren gibt, die je nach Immobilie oder Gutachter angewendet werden, aber wir wollen einmal von der groben Bewertung zur feinen fortschreiten.
In vielen Städten gibt es Berichte zur Erhebung der Marktpreise. Die Daten für diese Bewertungen werden beispielsweise über Fragebögen erhoben, oder aber über das elektronische Grundbuch und den dort gespeicherten Kaufverträgen. Meist erhält man dann verschiedene Quadratmeterpreise, für Immobilien mit verschiedenen Eigenschaften. Mit diesen Bewertungen kann man sich grundsätzlich schon einmal orientieren.
Da diese Preise aber meist für ein ganzes Stadtgebiet angegeben werden, sind sie für eine einzelne Wohnung oder ein Haus wenig aussagekräftig. Es handelt sich dabei um Durchschnittswerte. In ländlichen Gebieten, werden solche Erhebungen auch selten durchgeführt und somit gibt es diese Berichte dort kaum.

Sobald man nicht auf allgemeine Erhebungen zurückgreifen kann, muss man individuelle Methoden verwenden. Die Makler rechnen dabei sehr gerne mit den Einnahmen, die durch Vermietung entstehen würden. Eine andere schnelle Methode schlägt vor einfach die aktuellen Baukosten auf die vorhandene Wohnfläche anzuwenden, aber beide Methoden ergeben höchstens Richtwerte.
Wenn wir zur fachmännischen Bewertung kommen, muss sofort eines erwähnt werden und zwar: Energie. Der Energieverbrauch eines Gebäudes ist aktuell eine der grössten Einflussgrössen und zwar nicht wegen den momentanen Energiepreisen, sondern da beinahe alle in dieser Branchen davon ausgehen, dass die Bedeutung der Wärmedämmung und des sonstigen niedrigen Energieverbrauchs immer weiter zunehmen wird. Hier haben wir also eine Grösse, bei der sich jeder Franke Investition auszahlt. Der Energiepass und sonstige Dinge unterstreichen dies nur noch.

Die Bewertung einer Immobilie achtet aber auch in einem anderen Hinblick auf die verwendeten Materialien. Natürliches Material wie Holz, belebt nämlich einfach das Wohngefühl und Metall scheint zwar beständiger, aber grundsätzlich ist Metall auch sehr anfällig und in vielen Fällen schwerer zu ersetzen. Die Bewertung beachtet dies.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Umgebung. Hier geht es nicht nur um die Infrastruktur, sondern auch um zukünftige Baupläne. Gerade in kleinen Orten kann man vielleicht herausfinden, wem der umliegende Grund gehört und was damit geschehen soll. Diese Zukunft kann den Wert der Immobilie auch stark beeinflussen.
Neben diesen ganz allgemeinen Hinweisen, muss man einfach logisch die eigene Situation oder die Situation des Käufers beachten. Es gibt Aspekte, die für den einen sehr wertvoll sind und für den anderen keinen Wert haben, zum Beispiel die Anpassung der Einrichtung an einen Pflegefall. Dies kann den Wert extrem steigern oder aber keine Bedeutung haben, bis störend sein.

Bei der Bewertung von Immobilien ist es wie bei der Hausbaufinanzierung, man muss den richtigen Blick für Entwicklungen haben. So kann man bei der Finanzierung zum Beispiel schon beachten, dass das Haus einmal an die Kinder geht oder von diesen wieder verkauft wird. Je nachdem sollte man heute schon die zukünftige Bewertung beeinflussen, denn mit barem Geld kann wieder etwas anderes finanziert werden.


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